Boose & Plötzky

Rechtsanwälte

Wandsbeker Marktstraße 69
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Lars Plötzky
Persönliche
professionelle
bau­rechtliche
Beratung
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Baurecht: Leistungen im Überblick

Die baurechtlichen Leistungen von Boose & Plötzky im Bereich Baurecht im Überblick:

  • Baumängel
  • Bauverzögerung
  • Bauausführung
  • Vertragsgestaltung
  • Vertragsverhandlung
  • Werkvertrag
  • Gewährleistung und Haftung
  • Mängelbeseitigung
  • Öffentliches Baurecht
Foto Baurecht - Haus im Rohbau

Baurecht

Das Baurecht besteht aus den zwei Teilbereichen ‘privates Baurecht’ und ‘öffentliches Baurecht’.

A. Privates Baurecht

Das private Baurecht umfasst die rechtlichen Bestimmungen, die zwischen den privaten Baubeteiligten gelten. Im Wesentlichen geht es beim privaten Baurecht um die vertraglichen Beziehungen zwischen dem Bauherrn als Auftraggeber auf der einen Seite und den Bauunternehmen, Handwerker, Architekten und Ingenieure als Auftragnehmer auf der anderen Seite.

Bekanntlich können Bauvorhaben schnell zu Meinungsverschiedenheiten und Auseinandersetzungen führen. Die Gründe können unterschiedlich sein. Beispiele:

  • Baumängel
  • verzögerte Bauausführung
  • ggf. unberechtigte Kürzung des vereinbarten Werklohn
  • einbehaltene Abschlagszahlungen

Als Ihre An­walts­kanz­lei in Hamburg-Wandsbek unterstützen wir Sie bei baurechtlichen Auseinandersetzungen, unabhängig davon, ob Sie kompetente Rechts­be­ratung als Bauherr, Bauunternehmer/Handwerker oder Architekt benötigen.

I. Vertragsgestaltung (privates Baurecht)

Die Vertragsgestaltung ist im Bereich des privaten Baurechts von zentraler Bedeutung.

Regelmäßig sind die vertraglichen Beziehungen zwischen dem Bauherren und den Personen, die Bauleistungen erbringen (Bauunternehmen, Handwerker, Architekten und Ingenieure) als Werkvertrag ausgestaltet.

Um Streitigkeiten bei der Bauausführung wirkungsvoll zu vermeiden, kommt es bei der Erstellung des Vertrags…

  • a) … auf ein ausgewogenes Verhältnis der wechselseitigen Rechte und Pflichten an.
  • b) Wichtig ist, dass der Vertragsinhalt auf die individuellen Anforderungen und Besonderheiten des privaten Bauvorhabens zugeschnitten ist.

Je nach Situation kommt z.B. ein Bauvertrag nach dem Werkvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) in Betracht (z.B. bei dem Neubau eines Einfamilienhauses) oder nach der sog. Vergabe– und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B), soweit es sich um größere Bauvorhaben handelt.

Unsere Leistungen: Als Ihre Rechtsanwälte in Hamburg-Wandsbek prüfen wir für Sie Bauverträge. Wir weisen Sie auf eventuelle Risiken und Nachteile hin. Wir unterbreiten Ihnen Optimierungsvorschläge und unterstützen Sie im Bedarfsfall bei Vertragsverhandlungen. Ferner konzipieren und erstellen wir maßgeschneiderte Bauverträge, die Ihre Interessen im vollen Umfang berücksichtigen und Ihnen somit Sicherheit geben.

II. Gewährleistung und Haftung (privates Baurecht)

Gewährleistungsansprüche spielen im Baurecht eine wichtige Rolle.

Treten am Bau Mängel auf, entsteht zwischen den Vertragsparteien häufig Streit darüber, ob und ggf. welche Gewährleistungsansprüche geltend gemacht werden können.

1. Vorliegen eines Mangels

Nach dem Werkvertragsrecht des BGB ist der Bauunternehmer verpflichtet, dem Auftraggeber das bestellte Werk frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.

Nach Maßgabe des § 633 BGB ist das Werk ist frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat.

Sollte dies nicht der Fall sein (z.B. weil die Parteien keine besondere Beschaffenheitsvereinbarung getroffen haben) ist das Werk frei von Sachmängeln, wenn es sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte, oder für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller nach der Art des Werkes erwarten kann.

Das Werk ist frei von Rechtsmängeln, wenn Dritte in Bezug auf das Werk keine oder nur im Vertrag übernommene Rechte gegen den Auftraggeber geltend machen können.

2. Mängelbeseitigung

Bei Vorliegen eines Mangels kommen folgende Rechte des Auftraggebers in Betracht:

a) Nacherfüllung

Der Auftraggeber kann Nacherfüllung (= Beseitigung des Mangels oder Neuherstellung des Werkes) als vorrangiges Recht verlangen. Der Bauunternehmer kann hierbei frei entscheiden, ob er den Mangel beseitigt oder ob er das Werk neu herstellt. Die Kosten für die Nacherfüllung trägt der Unternehmer allein. Der Unternehmer kann die Nacherfüllung verweigern, wenn diese mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden ist (entscheidend ist hierbei der Vergleich der Kosten der Nacherfüllung mit dem Leistungsinteresse des Auftraggebers) oder die Nacherfüllung für den Bauunternehmer aus anderen Gründen unzumutbar ist.

Grundsätzlich hat nicht nur der Auftraggeber ein Recht auf Nacherfüllung, sondern auch der Bauunternehmer.

Bevor weitergehende Gewährleistungsansprüche (siehe unten) gegen den Bauunternehmer geltend gemacht werden, muss diesem zunächst die Chance eingeräumt werden, etwaige Mängel zu beseitigen.

Will der Auftraggeber weitergehende Gewährleistungsrechte (siehe unten) in Anspruch nehmen, muss er dem Bauunternehmer zuvor eine angemessene Frist zur Nacherfüllung einräumen. Erst wenn diese Frist ergebnislos abläuft, kann er weitergehende Rechte geltend machen.

Nur ausnahmsweise ist die ausdrückliche Fristsetzung entbehrlich. Das ist nur dann der Fall, wenn entweder der Bauunternehmer die Nacherfüllung wegen zu hoher Kosten ablehnt oder die Nacherfüllung fehlgeschlagen oder für den Auftraggeber unzumutbar ist, vgl. § 636 BGB.

Erfolglose Nacherfüllung durch Bauunternehmer

Sind die erforderlichen Voraussetzungen erfüllt, kann der Auftraggeber im Falle der erfolglosen Nacherfüllung folgende Rechte geltend machen:

b) Selbstvornahme und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen

Der Auftraggeber kann den Mangel selbst beseitigen und dann vom Unternehmer die Erstattung seiner Aufwendungen verlangen. Beseitigt der Auftraggeber den Mangel selbst, kann er vom Unternehmer einen Vorschuss für seine Aufwendungen verlangen. Allerdings kann der Auftraggeber den Mangel dann nicht selbst beseitigen, wenn der Unternehmer die Nacherfüllung verweigert hat, weil sie mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist.

c) Rücktritt

Der Besteller kann auch vom Bauvertrag zurücktreten. Der Rücktritt zielt auf eine rückwirkende Auflösung des Vertrages ab, so dass auch die Leistungsansprüche aus dem Vertrag erlöschen. Bereits erbrachte Leistungen sind zurückzugewähren (vgl. §§ 323, 326, 346 BGB).

d) Minderung

Der Besteller kann auch den Preis für das herzustellende Werk mindern. Bei der Minderung ist die Vergütung in dem Verhältnis herabzusetzen, in welchem zur Zeit des Vertragsschlusses der Wert des Werkes in mangelfreiem Zustand zu dem wirklichen Wert gestanden haben würde. Die Minderung ist, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln. Hat der Auftraggeber mehr als die geminderte Vergütung gezahlt, so ist der Mehrbetrag vom Unternehmer zu erstatten.

e) Schadensersatz

Daneben kann der Auftraggeber noch einen Schadensersatzanspruch gegen den Unternehmer haben. Voraussetzung dafür ist, dass den Unternehmer ein Verschulden trifft. Verschulden umfasst auch ein­fache Fahrlässigkeit. Der Schadensersatzanspruch kann höher sein als die Vergütung für das Werk.

f) Ersatz vergeblicher Aufwendungen

Nach §§ 634 Nr. 4, 284 BGB kann der Auftraggeber anstelle des Schadensersatzes statt der Leistung Ersatz der Aufwendungen verlangen, die er im Vertrauen auf den Erhalt der Leistung gemacht hat und billigerweise machen durfte, es sei denn, deren Zweck wäre auch ohne die Pflichtverletzung des Schuldners nicht erreicht worden.

3. Gewährleistungsfrist

Für die Gewährleistungsrechte im Werkvertragsrecht des BGB sind folgende Verjährungsfristen zu beachten:

a) Herstellung, Wartung oder Veränderung einer Sache bzw. Erbringung von Planungs- oder Überwachungsleistungen

Die Frist beträgt 2 Jahre. Sie Frist beginnt mit der Abnahme des Werkes.

b) Arbeiten an einem Bauwerk bzw. Planungs- und Überwachungsarbeiten für ein Bauwerk

Die Frist beträgt 5 Jahre. Sie beginnt mit der Abnahme des Werkes.

4. Gewährleistungsrechte nach VOB/B

Die Vorschriften der VOB/B enthalten zT. abweichende bzw. ergänzende Vorschriften zu den Gewährleistungsrechten. Sofern Sie hierüber Informationen benötigen, sprechen Sie uns hierzu an.

Unsere Leistungen: Als Ihre Rechtsanwälte in Hamburg-Wandsbek unterstützen wir Sie mit kompetentem Rat bei der Durchsetzung Ihrer Gewährleistungsansprüche. Wir wissen worauf es ankommt und vertreten Ihre Interessen wirkungsvoll, wenn es um die Beseitigung von Baumängeln geht. III. Werklohnforderung

5. Vergütungsanspruch des Bauunternehmers

Der Vergütungsanspruch des Bauunternehmers ergibt sich im Bereich des Werkvertragsrechts aus § 631 BGB, wonach der Auftraggeber eines Werkes zur Entrichtung der vereinbarten Vergütung verpflichtet ist. Die Höhe des Werklohnes richtet sich neben dem Umfang des Auftrags nach dem von den Parteien vereinbarten Verrechnungsmodus. Hierbei unterscheidet man zwischen folgenden Vertragstypen:

  • Einheitsvertrag
  • Pauschalpreisvertrag
  • Stundenlohnvertrag

Unsere Leistungen: Als Ihre Rechtsanwälte in Hamburg-Wandsbek unterstützen wir Sie mit kompetentem Rat bei der Durchsetzung Ihrer Vergütungsansprüche. Wir vertreten Ihre Interessen, wenn der Auftraggeber nicht zahlt oder die Vergütung unberechtigt kürzt.

B. Öffentliches Baurecht

Das öffentliche Baurecht umfasst die Gesamtheit der Rechtsnormen, die sich auf die Zulässigkeit der Errichtung bzw. wesentlichen Veränderung oder Nutzung von baulichen Anlagen beziehen.

Das öffentliche Baurecht lässt sich in zwei Teilbereiche unterteilen.

  • Bauplanungsrecht
  • Bauordnungsrecht
I. Bauplanungsrecht (öffentliches Baurecht)

Das Bauplanungsrecht beschäftigt sich generell mit der Bebaubarkeit von Grundstücken. Insbesondere Flächennutzungspläne und Bebauungspläne spielen für das Bauplanungsrecht eine zentrale Rolle.

II. Bauordnungsrecht (öffentliches Baurecht)

Das Bauordnungsrecht hingegen enthält Vorschriften über die Errichtung, Änderung und den Abbruch von baulichen Anlagen, insbesondere von Gebäuden.

Das Bauordnungsrecht ist Ländersache und betrifft etwa konkrete Sicherheits- und Gefahrenvorschriften für einzelne Bauvorhaben. Sie finden sich in den Bauordnungen (BauO) der Bundesländer, die ganz konkrete Regeln aufstellen, etwa zu Abstandsflächen, zulässiger Höhe von Gebäuden etc. Zudem sind weitere zahlreiche Sondervorschriften zu beachten, beispielsweise Richtlinien für den Brandschutz, Denkmalschutz, die Straßen- und Wegegesetze, das Wasserrecht oder das Bundesimmissionsschutzgesetz.

Zentraler Begriff für das Bauordnungsrecht ist die Baugenehmigung.

Unsere Leistungen: Als Ihre Rechtsanwälte vor Ort in Hamburg-Wandsbek unterstützen wir Sie in allen rechtlichen Belangen des öffentlichen Baurechtes. Ob es um eine Baugenehmigung, eine immissionsschutzrechtliche Genehmigung oder behördliche Maßnahmen betrifft (z.B. Rückbau- oder Abrissverfügung): Wir stehen an Ihrer Seite und vertreten wirkungsvoll Ihre Interessen.

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